贷款术语名词解释

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有些常用术语，希望大家能够掌握。

Conforming Loan:
其实全称是Conforming to FNM/FRE Guideline loan。现在loan limit是417K。

Jumbo Conforming Loan:
去年布核心政府临时把conforming loan提高到$729750，但是银行仍然保留了417K的线
。这个线年初缩回到$625500。今年3/4，奥核心又提高回$729750。

同时银行依然保留417K这个线，超过这个线以上到conforming limit的，叫做High
balance conforming或者Jumbo conforming。

现在FNM/FRE买9个traditional conforming,才会买一个jumbo conforming，所以Jumbo
conforming的利率要比conforming高好多。

Jumbo Loan：
任何不符合FNM/FRE Guideline的loan，就是由银行自己的钱来借出来的，我们通常称
作portfolio loan，超过conforming limit的loan，叫做Jumbo loan。原先银行把这些
loan卖给Investor，但是现在Secondary market已经灰飞烟灭了。所以银行只能用自己
的钱来扛。结果就是这样的loan除了一两家银行外，条件极为苛刻，几乎所有的银行都
不做了。


LTV: Loan To Value，也就是你的loan amount除以房子Appraisal Value。现在的
guideline，SFH小于80%，condo小于75%。少数银行允许付PMI到90%。如果有多余一个
loan，所有loan要加在一起，这个叫做CLTV(Combined LTV)。

DTI: Debt To Income Ratio，你所有的债务包括房子的PITI加上其他债务除以税前收
入的比值，现在湾区仍然是小于45%就可以。

PITI: Principal/Interest/Tax (Property)/Insurance，其实还要加上HOA，如果有的
话，即房子的所有开销。

PMI: Private Mortgage Insurance，如果LTV>80%，就要求付PMI，但LTV最高不能超过
90%。PMI现在并不便宜，Conforming 0.5%-0.7%, Jumbo Conforming 0.7-0.9%的样子。

Fixed loan：就是利率固定不变的Loan，通常30yr或15yr

ARM：前几年利率固定，然后每年根据LIBOR+Margin调整。通常有3年，5年，7年。

LIBOR: London Interbank Offered Rate，这个指数基本上很强的与Fed的rate相关，
但不是100%，一般用来作为ARM到期后的基准。现在LIBOR很低，因为Fed Rate很低。

HELOC：Home Equity Line Of Credit，也就是通常所说的Second Loan，早年很多，现
在基本上所有的Wholesale lender都不做了。Retail还做，但是条件苛刻，通常CLTV不
能超过80%。

Prime rate: HELOC的基准，这个利率就是Fed rate+3%。